פשיטת רגל קבלן – כל מה שצריך לדעת

כל מה שצריך לדעת על פשיטת רגל של קבלן

קבלנים הפשוטים רגל אינם מחזה נדיר במחוזותינו. בניגוד לאדם פרטי הפושט רגל, פשיטת רגל קבלן עלולה לפגוע בעשרות רוכשי דיור שהתקשרו עמו בהסכמים ולהביא לנזקים כלכלים של ממש. כאשר קבלן פושט רגל בטרם הסתיים פרויקט הדיור, עלולים הרוכשים למצוא עצמם בפני שוקת שבורה ללא יכולת להגן על רכושם וכספם.

בדיוק מסיבה זו, כאשר מעוניינים לרכוש דירה מקבלן יש להתכונן לכך כראוי ולבצע פעולה זו באמצעות עו”ד המתמחה בדיני מקרקעין ועסקאות נדל”ן. רכישת דירה באמצעות עורכי דין מקצוענים הבקיאים בתחומים, תקטין את האפשרות להיקלע למצב לא נעים מול הקבלן ולבסוף גם אי קבלת הדירה שנרכשה.

מדוע שקבלן יפשוט רגל

בשנים האחרונות, חלה עליה בקרב רכישת דירות מקבלנים בהליך המכונה “רכישת דירה על הנייר”. אמנם, היתרון ברכישת דירה באופן זה הוא התשלום הזול יותר בדרך כלל יותר מרכישת דירה במצב הניתנת לאכלוס באופן מידי אך יחד עם זאת ישנם לא מעט סיכונים הטמונים באפשרות זו. פעמים רבות, חוסנו הכלכלי של הקבלן אינו ידוע לרכוש אשר מתקשר עמו בעסקת רכישת הדירה והוא איננו יודע מהו מצבו הכלכלי האמיתי.

פעמים רבות, הקבלן המבצע, נוטל הלוואות מגופים שונים בשווי מיליוני שקלים לצורך עסקת הנדל”ן שלו אך מתברר לו כי לאחר מכן הוא אינו מסוגל לפרוע את החובות והוא נקלע למצב של חדלות פירעון. במקרה זה, יפתח הקבלן בהליכי מחיקת חובות בלשכת הוצאה לפועל ואם הוא מוגדר כחברה בע”מ יעשה זאת בבית המשפט המחוזי.

בדיקת מצבו הכלכלי של הקבלן טרם ההתקשרות בעסקת הרכישה

על מנת למנוע בעיות בהמשך הדרך, מיד כאשר מתקשרים עם קבלן בעסקת מכר יש לבדוק מהו מצבו הכלכלי והאם קבלן זה יהיה מסוגל להביא את הרוכש עד ליעד הסופי כלומר עד הכניסה לדירה. עורך דין המתמחה בבנקאים, דיני מקרקעין ונדל”ן יוכל לבצע עבורכם ביסודיות את הבדיקות הנדרשות לצורך בדיקת מצבו הכלכלי של הקבלן.

כך למשל, עורך הדין יבדוק את פרטיו של הקבלן במערכת BDI ויבדוק אם בעברו פשט הקבלן רגל או קיימים לו חובות כספיים. כמו כן, יבדוק עורך הדין האם ניתן כנגד הקבלן פסק דין בגין התרשלויות מצדו ובמידה וניתן מה היה אופי התביעה. עורך הדין יוכל אף לפנות לבנקים השונים לבדוק האם ניתנה לקבלן ערבות בנקאית לצורך מימון הפרויקט ובמידה וניתנה לו ערבות אילו עיקולים הוטלו על נכסיו ומה שווים.

עורך הדין המטפל בעסקת הרכישה יוכל גם לבדוק את מצבו של הקבלן בלשכת הוצאה לפועל ולבדוק האם נפתחו נגדו תיקי הוצאה (כגון איחוד תיקים) לפועל בעברו או חשבון הבנק שלו הוגדר כשבון מוגבל. בדיקה נוספת הצריכה לעשות היא האם הקבלן אוחז בקרקע המוצעת לבניה כדין והוא רשום בפנקס הקבלנים ועובד כחוק.

נטילת ערבות הולמת מהקבלן בעת החתימה על עסקת הרכישה

פשיטת רגל קבלן אינה מתחילה ביום אחד וכי תקופה ארוכה קודם לכך ניתן לראות סימנים לכך ותמרורי אזהרה ראשוניים בדבר התנהלותו הכלכלית הלא אחראית של הקבלן. גם לאחר כל הבדיקות הנדרשות לצורך חוסנו הכלכלי של הקבלן, יש לוודא כי כאשר עסקת הרכישה מתבצע מספק הקבלן לרוכשים ערבויות לרכישה.

בהתאם לחוק המכר התשל”ה -1974 על הקבלן בעת חתימת ההסכם לספק לרוכש ערבות ביטחונית בעת רכישת הדירה. ערבות ביטחונית יכולה להיות ערובת בנקאית או הפקת פוליסת ביטוח על שמו של הרוכש למקרה וחלילה יקלע הקבלן לפשיטת רגל. כמו כן, חשוב להקפיד על רישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו כך שלקונה תהיה זכות ראשונה על המקרקעין.

מה ניתן לעשות אם לאחר החתימה על ההסכם נודע כי הקבלן נקלע לקשיים כלכלים

היה ולאחר החתימה על הסכם רכישת הדירה נודע לכם כי הקבלן המבצע נקלע לקשיים כלכלים, מומלץ לבטל את העסקה ולא לאפשר את המשך העברת הכספים לקבלן. אין צורך להרחיב במילים מה יקרה אילו הקבלן יפשוט רגל כאשר כספכם נמצא בידיו. מומלץ יחד עם ביטול העסקה לממש את הערבות שניתנה לכם בעת חתימת ההסכם ולפעול באופן מידי להשבת הכספים ששולמו זה מכבר.

יש לשים לב כי אם הקבלן יפתח בהליכי פשיטת הרגל הרי שזכותכם לפרוע את החוב מנכסיו תהיה בהתאם לזכות קדימה על פי דין.

בשלב ראשון נושים בטוחים יפרעו את חובותיהם ורק לאחר מכן ייתר הנושים.

מומלץ מאוד לבצע את כל הפעולות הנדרשות טרם התקשרות בחוזה עם הקבלן המבצע ובכך להעניק הגנה מרבית על כספכם ורכושכם.

האם ניתן לאחד כוחות עם כלל הדיירים בבניין כאשר מתברר כי הקבלן המבצע אינו עמד בהתחייבותו?

פעמים רבות אתם לא הדיירים היחידים שנקלעו לסכסוך כספי עם הקבלן המצבע. בדרך כלל, כאשר קבלן על סף פשיטת רגל הקושי הכלכלי בו נמצא יבוא לידי ביטוי כלפי כל לקוחותיו לרבות אלו שרכשו דירה בבניין השייך לכם. במקרה שכזה, רצוי ואף מומלץ לאחד כוחות כנגד הקבלן ולפעול נגדו במסגרת החוק לפירעון החובות שצבר והחזר הכספים שניתנו לו.

ניתן גם לאחד כוחות עוד בשלב רכישת הדירה כאשר מתקשרים בהסכם רכישה עם הקבלן ובכך להגדיל את הסיכויים להצלחת העסקה. ניתן אף לקחת עורך דין אחד או מספר עורכי דין אשר יסייעו ברכישת הדירה אל מול הקבלן ויבדקו לפני ולפנים את מצבו הכלכלי ומצבו המשפטי של הקרקע. ללא ספק, המושג טובים השניים מאחד מקבל משמעות רחבת היקף כאשר מדובר בהתנהלות מול קבלן מבצע בעת רכישת דירה על הנייר.

איזו חשיבות יש לעורך דין המתמחה בנדל”ן לסייע בעת רכישת דירה מקבלן

על מנת לא לחזור על דברים אשר נרשמו ארוכות במאמר זה, נציין ונחדד כי החשיבות של עורך דין בעת רכישת דירה מקבלן על הנייר עצמוה וקריטית. בשל העבודה כי לרוכש וגם לעורך הדין אין כל היכרות אישית עם הקבלן / החברה הקבלנית ובטח ובטח אינם יודעים מהו מצבו הכלכלי, הרי שיש צורך חיוני בבדיקת מצבו הכלכלי לאשרו באופן מקיף ביותר.

עורך הדין המתמחה בנדל”ן ובדין האזרחי, יוכל להבין את המושגים המשפטיים העולם מהבדיקות אל מול הגופים השונים במסגרת בדיקת חוסנו של הקבלן ובכך לוודא במאת האחוזים כי לא מתבצעת טעות רכישה והקונה נכנס לעסקה אשר תסכנו.

הליך של פשיטת רגל קבלן תעמיד את הרוכש בסכנה עצמוה ובאיבוד כל כספיו אשר הפקיד בידי הקבלן לצורך רכישת הדירה. אין צורך להרחיב במילים אודות החשיבות לכספים הללו, כספים אשר פעמים רבות בני הזוג עמלו עליהם שנים ארוכות לצורך רכישת קורת גג. בכדי להימנע מהתמודדות עם הקבלן בהליכי חדלות פירעון אליהם הוא נקלע, יש צורך לנקוט צעדי זהירות עוד בשלב ההתקשרות עמו במסגרת הסכם הרכישה.

החלטתם לרכוש דירה מקבלן / חברות קבלניות זוהי החלטה חשובה בעלת משמעות גדולה. אל תתפשרו על בדיקה משפטית מקיפה בטרם ביצוע עסקת הרכישה. השאירו למשרד עורך דין פשיטת רגל, הודעה ואנו נדאג לשוב אליכם בהקדם עם כל התשובות והפתרונות.